随着城市化进程加快和房地产行业进入存量时代，数字孪生技术为智慧社区规划提供了新的解决方案。本研究以成都市“海上蓉 屿”项目为例，探索数字孪生技术在“人-能-效”多目标优化中的应用。通过构建三维模型，对空间布局、交通组织、能效管理和户型设 计进行动态仿真与优化，显著提升了社区宜居性。结果显示，优化后 95%的户型日照达标，交通冲突点减少 35%，建筑能耗降低 12%，客 户认购率达 92%。研究同时发现技术门槛高、成本投入大等挑战，并提出分阶段实施、增强用户参与等策略。在理论上，本研究拓展了数 字孪生在社区规划中的应用；在实践上，为房企数字化转型提供了可行路径；在政策上，为智慧城市建设提供了参考依据。未来可进一步 探索智能决策系统和自适应算法，推动智慧社区的可持续发展。 关键词：数字孪生房地产智慧社区规划宜居社区